Paní Jana si vyhlédla dům v kraji Marche. Nemovitost si nejprve společně s italským realitním makléřem prohlédl její italský známý a poté i ona sama. Veškerá komunikace mezi paní Janou a realitním makléřem proběhla v angličtině. Při prohlídce se paní Jana dozvěděla, že nemovitost je po právní stránce zcela v pořádku, v souladu se zákony, a že majitelkou je nějaká Italka, která má ale bydliště v Dubaji. Makléř se s ní dohodl, že jí pošle k podpisu závaznou nabídku ke koupi.

V Itálii se v takové nabídce uvedou základní informace o nemovitosti, kupní cena, způsob jejího uhrazení, způsob a lhůta k uzavření kupní smlouvy (případně smlouvy o smlouvě budoucí) a samozřejmě také údaje o prodávajícím a kupujícím. Na konci je místo pro podpis kupujícího, který nabídku vyhotovil, pro podpis prodávajícího na důkaz přijetí této nabídky a také pro podpis kupujícího, že byl informován o přijetí jeho nabídky. V Itálii je obvyklé, že jakmile kupující podepíše, že byl informován o přijetí jeho nabídky kupujícím, v docela krátké lhůtě, obvykle 5 dnů, zašle potvrzující zálohu, obvykle ve výši 10 % kupní ceny nemovitosti. Často je v takové nabídce uvedeno, že jejím přijetím ze strany prodávajícího se automaticky stává smlouvou o smlouvě budoucí. Je jasné, že by tedy měla být napsána téměř stejně, jako kupní smlouva, aby byly podmínky jasně dané a kupující nemusel bojovat o každé slovíčko kupní smlouvy.

Realitní makléř paní Janě skutečně jím připravenou nabídku ke koupi (v italštině) zaslal. A docela na ni začal tlačit, že ji musí rychle podepsat, protože jsou ještě další zájemci o nemovitost. Paní Jana se v tu chvíli na mě obrátila s prosbou o překlad této nabídky do češtiny, její kontrolu a o ověření nemovitosti. Základní náležitosti měla, i když bylo vidět, že se jedná o standardní formulář, který ani nebyl upravený „na míru“ tomuto případu. Paní Jana se však informacím uvedeným v této nabídce nestačila divit. Majitelkou nebyla žena, ale muž, i když bydliště v Dubaji odpovídalo. Tento muž měl přijetí této nabídky podepsat. Hlavně ale byla v nabídce zmínka o řízení o neplatnosti zahájené v roce 2020, o kterém se nikdo dříve nezmínil, a které bylo zapsáno v katastru. S tím, že v okamžiku podpisu kupní smlouvy na konci června 2024 (tedy do 2 měsíců) bude tento zápis z katastru vymazán.

Italská advokátka tedy hned zjišťovala, o jaké řízení se vlastně jedná. Bohužel se on-line dozvěděla pouze to, kdo jsou účastníci (jedním byl prodávající), ale hlavně i to, že je řízení přerušeno z důvodu smrti jednoho z účastníků (ale nebylo uvedeno, kterého). Týden na to zjistila, že zemřel prodávající a řízení o neplatnosti (kupní smlouvy, kterou nemovitost nabyl) bylo přerušeno z důvodu probíhajícího dědického řízení… To v Itálii může trvat i několik let.

Otázkou je, co by se stalo, pokud by toto advokátka nezjistila a paní Jana návrh ke koupi podepsala. Vzhledem k tomu, že makléř zatajil to, že majitel zapsaný v katastru je po smrti, asi se nejednalo o příliš seriózní osobu.  Nabídka byla adresována nebožtíkovi, který ji měl i podepsat, takže od něj měl makléř pravděpodobně plnou moc k podpisu. Ostatně plné moci při prodeji nemovitostí mají Italové velice rádi, i notáři, neboť se snaží kupující cizince přesvědčit, aby dali někomu v Itálii plnou moc s tím, že vše bude rychlejší. Rychlejší hlavně pro notáře, který by stejnou částku inkasoval za notářský úkon, kterým stráví polovinu času, neboť není třeba číst i český překlad smlouvy. Scénář by byl pravděpodobně takový, že by makléř za nebožtíka podepsal nabídku ke koupi a paní Jana poslala potvrzující zálohu (naštěstí trvala na jejím zaslání do notářské úschovy). V okamžiku, kdy by měla být uzavřena kupní smlouva, by se zjistilo, že ji uzavřít nelze, neboť majitel je po smrti a je třeba počkat na vypořádání dědictví. A poté na ukončení řízení o neplatnosti (doufajíc, že bude návrh zamítnut a zemřelý majitel byl opravdu právoplatným vlastníkem). Paní Jana by přitom byla přesvědčená o tom, že se stane vlastnicí nemovitosti a ztratila by několik měsíců, které mohla využít k hledání nové nemovitosti. Naštěstí by díky notářské úschově bez problémů dostala (po několika měsících) své peníze ze zálohy zpět. Kdo ví ale, jak by to dopadlo, kdy by zálohu zaslala přímo na účet prodávajícího (což je italská praxe, ke které se makléři snaží dotlačit všechny kupující).

Při té vší smůle měla paní Jana i jedno veliké štěstí. Totiž to, že se řešila i platnost nabývacího titulu vlastníka nemovitosti a že soud již měl informaci o jeho smrti. Díky tomu se tuto informaci dozvěděla dřív než krátce před podpisem kupní smlouvy, kdy by tuto skutečnost zjistil notář.

V poslední době si všichni myslí, že i díky umělé inteligenci jsou online překladače velice spolehlivé. Pokud však neovládáte oba jazyky, nemáte šanci zjistit, jak kvalitní či nekvalitní překlady jsou jejich výstupem. A bohužel si stále více lidí myslí, že jsou spolehlivé natolik, že jim lze bezmezně důvěřovat a není nutné využívat služeb kvalitního „lidského“ tlumočníka či překladatele. Nejhorší pak je, když takový názor zastávají i notáři.

Pan Petr kupoval v Itálii nemovitost, jejímž majitelem byl Němec. Trval na tom, že dostane včas od notáře znění smlouvy o smlouvě budoucí, aby si ji mohl nechat přeložit do češtiny, prokonzultovat se svým českým advokátem a případně mohl včas navrhnout její úpravy tak, aby je odsouhlasil i prodávající a u notáře už se nic nemuselo upravovat. Také využíval služeb italského advokáta, který vše ošetřoval z hlediska italského práva a byl s ním u notáře při podpisu smlouvy. Vše bylo připravené tak, aby se u notáře smlouva pouze přečetla a podepsala.

Nakonec se přeci jen u notáře doplňovalo – pro jistotu chtěl mít pan Petr ve smlouvě o smlouvě budoucí uvedenu i výši provize, kterou bude platit realitnímu makléři z pozice kupujícího (v Itálii je to běžná praxe, i když nemáte jako kupující s realitním makléřem smlouvu, ale nemovitost prodává více realitních makléřů). Notář krátký doplňující text napsal v italštině a automaticky si ho nechal přeložit Google překladačem (i když v jeho kanceláři seděla i překladatelka) přesvědčený o tom, že překlad je správně. Naštěstí přítomná překladatelka tento text zkontrolovala. A jaké bylo hodnocení Google překladače? Zcela nedostačující! Italský text zněl tak, že provizi realitního makléře prodávajícího hradí prodávající, provizi realitního makléře kupujícího hradí kupující. A český automatický překlad? Obě provize hradí kupující…

Řeknete si, že se přeci nic nestalo, že by nakonec kupující platil míň, protože platí italská verze, takže by ho to nakonec vyšlo levněji. To sice ano, ale představte si to naopak. Že by to Google přeložil tak, že obě provize hradí prodávající. Kupující by podepisoval český text, podle kterého nemusí platit žádnou provizi. A o kterém se domníval, že je stejný, jako text italský. Najednou by ale od realitního makléře dostal fakturu na jeho provizi (v Itálii je obvykle ve výši 3-5 % kupní ceny plus DPH ve výši 22 %). A tu by musel uhradit, protože v případě neshody mezi italskou a cizí verzí platí verze italská. Dobré je, pokud je tato věta uvedené i přímo ve smlouvě, aby si všichni uvědomili, jak důležitá je správnost překladu.

Tato nesrovnalost se naštěstí vyřešila. Notář se pak ale pokusil upravit italské znění smlouvy s tím, že musí být shodné s její německou verzí (kterou pan Petr ani neznal, proč taky). Proti tomu pan Petr protestoval, protože se notář snažil vložit ustanovení, se kterým nesouhlasil. Smlouva byla předem připravená, odsouhlasená, v klidu přeložená, nebyl tedy důvod ji měnit. Navíc po zkušenosti s překladem do češtiny nebyla žádná jistota, že se jednalo o správný překlad z němčiny. A aby toho nebylo málo, přítomný prodávající Němec italsky nemluvil a tlumočila mu jeho realitní makléřka – ovšem ne do němčiny, ale do angličtiny. Navíc se nezdálo, že by si v angličtině dostatečně rozuměli.

Vše nakonec dobře dopadlo (pro pana Petra) a smlouva se podepsala v předem schváleném znění (s menší zkontrolovanou úpravou). Tedy ve znění, které měl pan Petr předem přeložené do češtiny, a stejně tak si ho mohl německý prodávající nechat v dostatečném předstihu přeložit do němčiny. Což se ale nejspíš nestalo a pravděpodobně mu bylo špatně přetlumočeno i to, co se dělo u notáře (včetně znění smlouvy, kterou podepisoval).

Krátce po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí totiž prostřednictvím svého realitního makléře napsal kupujícímu, tedy panu Petrovi, že by rád v nejbližší době obdržel potvrzující zálohu, která byla uložena v notářské úschově. Tedy ještě před podpisem konečné kupní smlouvy a před zápisem změn v katastru. Německý prodávající měl zřejmě správně přeloženou první verzi smlouvy, ve které byl tento způsob uvolnění zálohy uveden. Se kterým však pan Petr nesouhlasil, a proto došlo k úpravě textu, přičemž tato úprava byla prodávajícím schválena. Tuto změnu už mu ale asi nikdo nepřeložil, nebo ji přeložil Google, ovšem špatně. Problém pak nastal i u notáře. Překladatelka pana Petra ještě vše zkontrolovala, aby se podepisovala odsouhlasená verze. Německý prodávající si pouze přečetl německou verzi, u které nikdo neví, zda byla notářem opravena poté, kdy pan Petr nesouhlasil s úpravou smlouvy dle německé verze, a zda poté skutečně odpovídala italskému znění. Pravděpodobně však k žádné úpravě německého textu nedošlo (nebo k úpravě došlo vložením překladu pomocí Google, který byl ovšem nepřesný) a během jednání u notáře nebylo prodávajícímu správně přeloženo, v čem se liší italská verze od původní německé. Takže podepsal smlouvu s tím, že je význam italského textu stejný jako text první verze, kterou měl správně přeloženou.

Snad tedy nepočítal s tím, že bude mít část peněz na svém účtu dříve a tuto částku nepotřeboval. Protože v případě nesrovnalostí je závazná italská verze, podle které obdrží kupní cenu až po zápisu do katastru. Tedy asi až 2 měsíce poté, kdy s jejím obdržením nejspíš počítal…

Článek se připravuje

Článek se připravuje

Článek se připravuje

Článek se připravuje

Článek se připravuje

Článek se připravuje

Článek se připravuje

Článek se připravuje